Арендоипотекоматематико

[ugputu]

Наткнулся на еще один наброс (это я отсматриваю присоединяющихся к canada_ru), на этот раз о том как в Канаде (трудно) устраиваться на работу (и какие все тупые), и надо ли покупать недвижимость. Раздел "Недвижимость" (мотайте вниз смело, заголовок крупный - не промахнетесь) задел за живое.
О рынке жилья в Канаде вообще и в Торонто в частности можно написать пару книг, но я постараюсь быть кратким. НЕ НАДО ЭТОГО ДЕЛАТЬ (в смысле покупать). Существует железное правило: если цена недвижимости равна 100 арендным платам за нее же, то имеет смысл купить, если 150, то лучше не надо, а если 200 или больше, то надо бежать пока цел.
И тут мне захотелось посмотреть насколько мы "попали" со своим домиком. Надо было бежать, а мы... эх!

Мои соображения просты.
Сначала, надо понять сколько денег мы заплатим в качестве процентов банку - это чистые потери. Туда же надо добавить расходы по оформлению сделки, комиссионные агенту.
В потери надо занести налог на недвижимость и страховку от покупки до окончания выплат по кредиту.
В потери надо добавить расходы на ремонт.
В противоположном углу ринга аренда, которую нам пришлось бы платить, снимая жилье для себя.
Коммунальные платежи считать не нужно - снимая такой же дом мы платили бы столько же.
Вопрос аренды меньшего жилья, чем купленное, не рассматриваем - можно было и купить размером поменьше.
Тем более не считаем неисчислимое удовольствие от того, что в стену можно вбить гвоздь где и когда захочется, и неисчислимые же страдания от предвкушения необходимости делать ремонт, и не обязательно когда самим мазохистам захочется, но когда вдруг сгниет балкон или протечет съеденный коррозией бак водонагревателя (реальные случаи).

Да, если бы у нас было много-много денажок, мы бы не платили банку, а купили дом сразу. Тогда мы лишились бы дохода от потенциального вложения этих средств во что-нибудь доходное. Посчитать и упущенную выгоду? Мне кажется - нет. Во-первых, надежное вложение (на уровне участка земли в растущем городе) много дохода не принесет. Мое личное мнение - не больше, чем дорожающая недвижимость (все - в долгосрочной перспективе). К тому же, в реальности у нас на момент покупки баланс на счетах был отрицательным, то есть сумма, равная цене дома, могла быть нами заинвестирована вполне примерно к тому же времени, что окончание выплат по ипотеке. То есть, считать надо доход с чуть больше, чем половины суммы. Осмелюсь предположить, что надежных вложений, дающих в полтора раза от роста цен на недвижимость, не найти.

Итак, считаем. Не вовсе легко потому, что мы только предполагаем, что дом будет выплачен за 15 лет, можно только гадать как будет меняться ставка по кредиту, можно только предполагать какой еще ремонт может потребоваться и т.п. И все же...

Оформление сделки обошлось порядка 5к
Налог сейчас (очень удобно, чуть больше половины от 15 лет позади) отнимает порядка полутора сотен в месяц, и до полтинника страховка, что дает 0,2к/мес или 2,5к/год
Ремонты вместе с покупкой крупной бытовой техники съели около 7к за 8 лет, причем кухонная плита заменена скорее по прихоти. В съемном жилье пользовались бы чем есть пока не нашли как сломать не отвечая за последствия. Не важно, по тысяче в год при возрасте дома в 35 лет. Предположим, что часть проблем мы просто не видим и удвоим сумму. 2к/год, то есть "отложили" 8к на внеплановый ремонт. Достаточно?
Банку мы платим крайне неравномерно, ставка меняется, так что прикинем с чистого листа обычным бизнес-калькулятором. 240 тысяч под 4% на 15 лет дает 78к выброшенных в пасть гидре капитализьма.
Итого расходов: 78+5+(2.5+2)*15=150,5 (тыс. долларов)

Альтернатива: в нашем районе сейчас, на середине срока, дом аналогичной площади отдают за $1475/мес (+коммуналка). Округлим вниз до $1.4k
Итого расходов: 1.4*12*15=252 (тыс. долларов)

Восемь лет нашу конуру продали нам за $235к, аренда тогда была, понятно, ниже, уже не вспомнить сколько, но никак не ниже девяти сотен и не выше двенадцати, что дает диапазон от 200 до 250 (арендных плат в цене дома).
Сегодня Город оценивает ее в 300к при аренде порядка 1,4-1,5к, то есть от 200 до 215 месяцев аренды

Проклятая канадская дороговизна! Выплачивая за дом запредельные 200+ месячных арендных плат (правда, стараясь не распускаться и удерживаясь от роста расходов чтобы раздать долги побыстрее), мы за 15 лет экономим всего только порядка сотни тысяч денег против его же аренды.

Потом, понятно, весь эквивалент арендной платы можно будет расходовать только на налоги, страховку и текущий ремонт, а остаток разницы (порядка тысячи долларов в месяц) будет "копиться", например чтобы при необходимости старый дом снести и на его месте построить новый. Это, конечно, фантастическая операция, потому что нам принадлежит только полдома, но тем не менее, за прогнозируемый остаточный срок службы дома экономия в сравнении с арендой обещает составить подядка 30*12 = 360 тысяч в ценах 2013 года, то есть еще полную цену дома С УЧАСТКОМ или три цены, если брать только сам дом...

Я что-то не учел?

Ага, одно соображение нашел сразу - сейчас пересчитаю. 240/200=1,2к, пишем в альтернативные расходы 1,2*12*15=216. В случае жестокой стагнации и нулевой инфляции (цена аренды и дома не меняются вовсе, и цена аренды вычисляется из цены дома с заданным в условии ужасным коэффициентом 200? я уже подзабыл как это считал...) мы экономили бы всего только 216-151=65 тысяч долларцев. Опять же, это за первые 15 лет, а потом еще интереснее.

Еще что-нибудь?

Ага, второе. Если рассматривать коммунальные платежи как часть арендной платы (в доходных домах они часто включены), то к арендной плате надо добавить примерно 300-350 долларов, что поднимает аренду до 1700-1850 долларов, или, иначе, наш дом сегодня стоит всего только около 170 месяцев аренды. То есть, не "бежать пока цел", а всего только ни в коем случае не покупать...
Смешно, короче.

Comments

[snake-d-ha.livejournal.com]

Ну, были попытки приделать аренду к цене недвижимости, и цифра 100 аренд там мелькала.

Но они были очень давние, редкие, и себя не оправдали.

Почему?
Потому что речь идет обычно об обратном. Есть недвижимость, на которую нет рыночной цены аренды. Но ее нужно сдать.

И тогда считают срок службы, делят цену за вычетом остаточной стоимости на срок и получают годовую амортизацию, к которой добавляют годовое обслуживание. Дальше на основании этого считается месячная аренда, к которой добавляют 10-20% прибыли. Возможно, и банковские расходы, если строились в кредит, и инфляцию. Возможно, нет, это зависит от многих факторов.

Для недвижимости сложность в том, что очень трудно определить на долгих сроках остаточную стоимость.

Вот у вас, например, срок службы дома (номинальный) 50 лет. Через 15 лет от покупки он может стоить как столько же, так и немного дороже, так и в два раза дешевле.

Берем худший случай - падения в два раза или крайне серьезный ремонт.
Тогда, опустив расчеты, амортизация в месяц у вас будет 681 доллар, расходы до кредита всего - 1071, расходы с кредитом - 1504 (последовательно накапливаемые суммы.)

Практически полностью соответствует арендной плате до коммунальных в вашем районе. Вы немного переплачиваете за право распоряжаться домом как хотите.

[brmail]

видимо все же зависит от места. Я за последние 17 лет наблюдаю рост арендной платы за одну и ту же квартиру от 750 до 1520 в месяц. Те вдвое. При этом цена на квартиры выросла явно более чем вдвое за этот срок.

[kalitanya.livejournal.com]

только по истечению срока моргиджа ты ничего не будешь платить - ни арендную планту, ни моргидж

а если рентовать - то и на пенсии будешь рентовать. А будут ли на это лишние деньги на пенсии?

[blues-blue.livejournal.com]

абсолютно ППКС
))))

думаю в Торонто еще к тому же сравнивают мокрое с теплым.
Аренду меньшего в одном районе и покупку дома в соовсем другом месте.
А у тебя удачное все и дом и локейшн. Думаю за следующий год аренда вырастет еще процентов на 20... (это по прогнозам на аренду в Калгари)
Знакомые снимают таун хауз (меньше чем у вас)(но с меееелким гаражиком и почти без бекярда) в Хоквуде за 1800 и это они дешево сняли. Плюс в аренду надо еще включить всякие залоги, которые очень редко возвращаются.
цены опят в Калгари растут на недвижимость... мы бы сейчас бы точно уже не рассматривали покупку в нашем районе.

давно не виделись :)

[karikaturka.livejournal.com]

1:100 это упрощённая формула для инвесторов, при которой недвижимость будет гарантировано в плюсах каждый месяц.

Но покупка инвестиции и своего жилья принципиально разные вещи. Себе покупают для другого уровня жизни. Что б если хочешь полы сделать деревянными, а стены красными. Даже если это не увеличит стоимость недвижимости

[joecanadian.livejournal.com]

Все мило. Но есть пара уточнений:
1) 1/100 - это важное, но далеко не главное при принятии таких решений. Там у меня еще кое-что есть на эту тему (процентные ставки, пример Японии и тд)
2) Мой пост был написан менее года назад, а Вы приобрели дом восемь лет назад. Иными словами, я не советую этого делать сейчас, так как шанс сесть в лужу стремится к 100%, но даже Вам (купившим дом относительно давно), я хочу задать пару вопросов:

а) Что произойдет в случае потери Вами источника дохода?
б) Что произойдет в случае падения цены на Ваш дом процентов на 25-30?
в) Что произойдет в случае повышения ставок до 8% и выше?
г) При всем вышеперечисленном?

Общий ответ таков: Вы потеряете деньги (значительную их часть), которые Вы УЖЕ потратили на иллюзию владения домом. Заметьте, это не смотря на то, что Вы купили дом при относительно благополучном рынке 2004-2005 годов.
Но повторюсь: мое сообщение из журнала, на которое Вы почему-то сослались с ироничной пометкой "как трудно, какие все дураки и прочее ОЛОЛО" относится именно к тем подданым Ее Величества, которые собрались вступить в это дело именно сейчас.

[joecanadian.livejournal.com]

Кстати, а Вы виски с коньяком и ромом сличили или еще нет?